Čo ovplyvňuje cenu nehnuteľnosti
Okrem makroekonomických faktorov ovplyvňujú cenu (pozitívne alebo negatívne) parametre nehnuteľnosti.
Všeobecné:
• lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice.
• poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok
• technický stav nehnuteľnosti
• úroveň hluku
• životné prostredie (parky, lesy, ihriská)
• dopravné spojenie (dostupnosť MHD)
• občianska vybavenosť v blízkom okolí (obchodný dom, škola, nemocnica)
• bezpečnosť lokality
• sociálna úroveň obyvateľstva
• inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie
• konštrukcia a stavebné materiály, zateplenie objektu
• nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
• dispozičné riešenie nehnuteľnosti (vysoké stropy a pod.)
Medzi negatívne faktory vplývajúce na cenu patria najmä:
• poloha na prízemí, zv. prízemí, na najvyššom poschodí bytového domu
• poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu
• stav a vek bytového domu, spoločných priestorov
• súčasťou bytu nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
• nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
• orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna atď.
• prístupová komunikácia nie je právne vysporiadaná
Ostatné faktory:
• právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
• narušená konštrukcia a statika objektu
• dostupnosť v zime (cesta)
• nevyhovujúce dopravné spojenie
• tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt
• riziko záplav
• pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
• pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby
• nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete
• nevyhovujúci susedia
Psychologické aspekty:
Je pochopiteľné, že veľa predávajúcich si k svojim nehnuteľnostiam vytvorili citové puto, ktoré ale skôr škodí pri objektívnom stanovovaní ceny. Častou chybou predávajúcich je neúmerne navýšenie ceny len preto, aby bolo z čoho kupujúcemu zľaviť.
Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, nesprávne určenie alebo ignorácia faktorov a trhových podmienok môže mať za následok dlhodobú nepredajnosť. Ak spolupracujete s realitnou kanceláriou, mal by cenu nehnuteľnosti určiť váš realitný poradca (realitný maklér). Aj v takom prípade odporúčam využiť informácie získané po prečítaní tejto kapitoly a urobiť si "kontrolný" cenový prieskum.